Le maître d’œuvre débute par une analyse approfondie des besoins du maître d'ouvrage (propriétaire ou investisseur). Cela implique de comprendre les attentes en termes d’usage des espaces (bureaux, zones commerciales, espaces publics), tout en tenant compte des contraintes fonctionnelles, esthétiques et environnementales. À cette étape, il collabore étroitement avec des architectes pour concevoir les plans détaillés et proposer des solutions ergonomiques et modernes.

Le maître d’œuvre doit s'assurer que le projet respecte toutes les réglementations en vigueur (urbanisme, normes de sécurité incendie, accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, réglementation thermique, etc.). Il coordonne les études techniques (génie civil, acoustique, fluides, électricité) et garantit que les installations répondront aux standards de performance, d'efficacité énergétique et de durabilité.

La planification dans le tertiaire implique une coordination rigoureuse des différentes entreprises impliquées (architectes, bureaux d’études, artisans, entreprises générales). Le maître d’œuvre établit un calendrier précis pour le déroulement des travaux, répartit les tâches entre les équipes, et veille au respect des délais pour minimiser les perturbations, surtout dans des environnements occupés (par exemple, la rénovation de bureaux en activité).

Un des rôles centraux du maître d’œuvre est de gérer le budget du projet. Il doit anticiper les coûts, maîtriser les dépenses tout au long de la réalisation, et négocier avec les fournisseurs et prestataires pour garantir un bon rapport qualité/prix. Cette gestion doit permettre de respecter les contraintes financières tout en assurant un niveau de qualité conforme aux attentes du maître d’ouvrage.

Durant la phase de réalisation, le maître d’œuvre contrôle la bonne exécution des travaux, en s’assurant que les prestations sont conformes aux plans initiaux et que les matériaux utilisés respectent les spécifications techniques et esthétiques. Il réalise des visites de chantier régulières pour vérifier l’avancement, prévenir les défaillances, et s'assurer que les normes de sécurité et d’environnement sont respectées.

La gestion des risques dans le tertiaire peut inclure des aspects comme les retards de livraison, les non-conformités techniques ou les problèmes de coordination entre les différents acteurs. Le maître d’œuvre est responsable d’anticiper ces risques et de mettre en place des mesures correctives pour assurer la continuité du projet sans compromettre sa qualité ou ses objectifs.

Une fois les travaux terminés, le maître d’œuvre organise les phases de réception. Il effectue des contrôles finaux pour vérifier la conformité avec le cahier des charges, assure la levée des éventuelles réserves, et s’assure que le projet est livré au maître d’ouvrage dans les meilleures conditions. Cela inclut également la remise des documents techniques (DOE – Dossier des Ouvrages Exécutés) et les garanties.

Dans certains projets tertiaires, le maître d’œuvre intervient également après la livraison pour s'assurer de la bonne prise en main des espaces par les utilisateurs finaux et pour coordonner les éventuelles interventions de maintenance ou d’amélioration. Cela peut inclure l’optimisation des performances énergétiques des bâtiments ou la gestion des garanties légales.